考試資訊達人

這幾年來，台灣高房價的民怨始終居高不下，雖然在央行與財政部聯手打房下，房地產交易量是萎縮了，但交易價格卻未有明顯下跌，主要因為有經濟面、心理面、政策面等的因素在支撐著房價。

在經濟方面，先進國家的寬鬆貨幣政策，造成熱錢在亞洲肆虐，向來不缺乏民間資金的台灣理所當然也受到衝擊，加上國內利率偏低，以及缺乏投資機會，炒房的風氣因而日漸猖狂。

在心理層面上，之前財政部與央行的打房政策對口袋夠深的投資客壓力不大，雖然房價受到抑制，但待價而沽的惜售心態作祟，不願意認賠賣出，使的房地產價格出現向下僵固之現象，跟漲不跟跌。

在政策上，當前台灣許多縣市地方政府財政困難，無奈在公債法、財政收支劃分法等限制下，只能利用區段徵收、重劃地區維持財政，區段徵收以變更地目的方式讓地價飆漲，而重劃地區因公共設施增加、生活機能改善、開發時程獎勵等，重劃後的地價也水漲船高，地方政府的區段徵收、市地重劃都是高房價的幫凶。

面對高房價，政府已祭出奢侈稅、實價登錄、管制房貸等措施，雖然成功抑制成交量，但房價不跌，民怨難以平息，因此政院再次宣布「房地合一實價課稅」政策，此政策應可以有所為。

不過各界對於「房地合一」政策的反應分歧。業者提出質疑，這將是房地產的災難，一旦房價大跌，恐怕未來1、20年房市都難已恢復。學界也認為，目前的「房地合一實課稅」沒打到核心，應該由房屋稅和地價稅著手矯正，增加投機客的持有成本才能根本打擊炒房。而小老百姓多抱持著懷疑的態度，一方面不相信政府的執政績效，另一方面，也擔心未來換屋時會受到衝擊。

但理性分析，「房地合一實價課稅」是一個合宜且必須推動的政策。

首先，此政策對投機客大不利，增加「非自住」、「短期持有」等投機式之房產交易的成本，有助於抑制投機炒作。若未來土地增值稅、房屋交易所得及奢侈稅三稅合一，一方面提升政府效能，另一方面方便民眾繳納，且目前房地合一課稅也是世界主流的趨勢。

其次，對「自住者」影響有限，財政部已公開表示將規劃排除「只有一棟房子（自住）」、「長期持有數間房屋但未套利」、「農民土地」及「農舍」等不動產，也就是說，對於自住或長期持有的人並沒有影響。

其三，我國不動產泡沫化的問題相當嚴重首先，全球房地產指南（Global Property Guide）及營建署數據顯示，台北市的房價所得比高達15倍，是全球第一，新北市亦高達12.67倍，全台平均仍有8.37倍。遠比世界銀行認定的發展中國家合理的房價所得比是3~6倍高出許多，若由營建署統計之房價負擔能力指標來看，台北市連續8季房貸負擔率超過6成，新北市為53.51%，均高過香港最近半年房貸負擔率的43%~45%，一般而言大於40%就代表負擔過重(負擔能力偏低)，可想而知，我國房市泡沫的問是有多嚴重。是以政府責無旁貸，決不能放任不管，任由市場交易決定房市發展，且「房市合一」僅針對投機性的短期交易，不影響實質面的房市交易，應不至於會讓房價應大崩跌，民眾不用憂心。

其四，學者言論不失公允，房地合一實價課稅不能根本解決投機炒作，但政策推動應是循序漸進，若馬上就下重藥，提高房屋稅、土地稅之稅率，恐怕會搓破房市泡沫。一旦泡沫破裂、房市崩跌，將會對經濟成長與金融市場造成全面性的重大衝擊，2008年重傷全球經濟的美國次貸危機，就是因為房市泡沫破裂後所引發的一連串金融風暴，對於房市泡沫，政府有必要審慎面對。

另外，以南韓的經驗來看，南韓房價2000年開始飆漲，2003年雙管齊下，一方面提高資本利得稅，最高達60%；另一方面，「廣建百萬戶平價住宅」以供出租，卻只達到穩定效果，房價仍緩步上漲。2005年南韓從健全稅制著手，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」合併課徵，並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率，2007年南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，減少不動產投機行為。一連串的政策，南韓房地產合理化。這說明「房地合一、實價課稅」，是抑制房價飆高，符合公平正義的作法。

雖然政策方向正確，但仍有幾點提醒，期能讓政策更為周延。首先，必須考量地方政府的態度，是否有決心推動政策，否則落實的成效必將有限。其次，要考慮如何強化稽查，不要又讓投機客有機可趁，借用人頭交易逃稅，讓政策又淪為紙上老虎。第三，排除條款應要深思熟慮，例如：排除農地農舍，未來投機客會不會把炒作的標轉向農舍，讓「房地合一」成為半套的政策。最後，要如何避免土地增值稅、奢侈稅等可能出現的重複課稅的問題，以及如何快速的立法通過，這些都需要政院多費心思。

「房地合一實價課稅」能透過成交量的減少，達到抑制價格非理性成長的效果，改正投機炒作風氣，讓房價回到基本面，健全我國房市長期發展。未來政府應展現魄力與智慧，加速規劃、立法與執行，讓民眾感受到政府落實「居住正義」的決心是成功的關鍵。

全文引用:作者：林建甫 、彭思遠 ( 2014年8月20日 10:51)  http://www.npf.org.tw/post/3/14015

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